セキスイハイムで家を建てる40代の住宅ローンの賢い借り方・返し方

セキスイハイムで家を建てる40代の住宅ローンの賢い借り方・返し方



セキスイハイムで家を建てられる施主の方には40代が多いようですが、住宅ローンの借り方や返し方が20代・30代の施主の方と異なることはご存知ですか?

働き盛りで「責任世代」とも呼ばれる40代は、お子さんの教育費やご自身とご夫婦の老後も見据えなければなりません。そのような状況の中で多額の融資を受けて、新築一戸建てを建てるわけですから、将来設計を緻密に行った上で住宅ローンを借りなければならないことは明らかです。

つまり、住宅ローンの借入額や月々の返済額も「このくらいかな」という曖昧で適当なものではなく、根拠のある数字にしなければ、近い将来に住宅ローンの返済に窮して破綻の一途を辿ることになりかねません。

本記事では、40代にターゲットを絞って住宅ローンの借り方と返し方をお金のプロであるファイナンシャルプランナーの視点から解説しますので、是非参考にしてください。



教育費問題

40代になると、お子さんがいらっしゃるご家庭では教育費の負担が重くのしかかってきます。

例えば、小学校から中学校へ進学する際には、制服・体操服・鞄・靴など一式を揃えるだけでも10万円以上(私立中学受験の場合は入学金等に30万円以上が必要なため、総額50万円程度は準備が必要)、お子さんを早く持ったご家庭では、高校や大学へ進学することが迫っているかも知れませんので、部活費に塾代・予備校代と学校の内外で掛かる教育費は増すばかりです。

教育費と住宅ローン

このような状況の中で、マイホームを持つわけですから、これから必要になる教育費を考えて、住宅の自己資金(頭金)の支出額や住宅ローンの返済額を検討しなければなりません。

一般的には、お子さんの大学進学時(17歳)までに300万円~500万円程度の教育費を学資保険や積立貯金などを利用して用意していると思いますので、既に積み立てているこの教育費は住宅資金には決して充てないでください。

基本的には、大学進学時のまとまった教育費以外は、毎月の収入から支出するということを心掛けていただきたいと思います。

 

仮に大学費用の積立てをしていないというご家庭があれば、お子さんの年齢にもよりますが、最低300万円を目標として、17歳(大学入学試験合格後の納付時期を考慮)から現在の年齢を引いた残りの年数で割ると、1年間で積み立てなければならない金額が算出されます。

その金額をさらに12で割ると1ヶ月当たりの教育費積立金額が出ますので、住宅ローンの融資額と返済額を検討する際の材料にしてください。

大学進学費用の積立て

(例)お子さんが5歳の場合

17年-5年=12年

300万円÷12年=25万円

25万円÷12ヶ月=約2.1万円

ご両親が月2.1万円の教育費の積立てをしなければ、お子さんは大学進学時に奨学金を借りなければ確実に学費は不足します。

ちなみに国立大学に自宅から通学した場合、4年間に要する学費は約460万円ですので、最低目標の300万円でも現実的には不足するのですが、残りは毎月の収入や配偶者のパート代、お子さん自身のアルバイトなどで賄うことが十分可能です。




年金問題

続いて、いくら受給されるか分からないという方も多い年金についてです。

40代ともなれば、厚生年金や国民年金は20年、25年と納めていらっしゃると思いますが、受給額についてはよく分からないという方が多いと思います。

セキスイハイムの住宅ローンと年金支払

実際に現在40歳の人が65歳になったときの年金の受給額を検討します。

大雑把に算定すると、20歳から60歳までの間で年金保険料を納めた月数に約1600円を掛けた金額が基礎年金額であり、会社員が就職から退職までの年収の合計に約0.5%を掛けた金額が厚生年金額となります。

40歳で年収は税込約800万円の会社員を例に挙げて試算してみます。仮に年収800万円があと25年続くと仮定して65歳から年金を受給開始した場合、現在の水準額では年額220万円弱、月額換算で約18万円の受給額となります。

年収が税込800万円の人でも公的年金が月額20万円以下という現実をしっかりと考えなければなりません。

とてもじゃないですが、悠々自適な老後の生活とはいかないことは明白でしょう。

そうすると、生命保険で個人年金に加入したり、iDeCoを利用するなどして自助努力を行い、豊かな老後のために少しでも蓄えておく必要が出てきます。

住宅ローンの完済が65歳を超える場合は、40代で個人年金などに加入して準備をしていなければ、老後破綻の可能性が極めて高いほか、残りの住宅ローンの返済も難しくなるのではないでしょうか。

今は定年退職後も働くことを考えていても、実際に退職時に働ける健康状態でなければどうしますか?

退職金で完済できるほどの退職金が支給されなければ、年金の中から返済することになりますが、本当に年金から返済できますか?

住宅ローンの賢い借り方

このように、40代は現役生活の終わりが見えているため、残りの約20年間で子どもの教育費と自分や配偶者の老後生活、そして、マイホームの取得と住宅ローンの返済について、上手に折り合いを付けなければならないのです。

しかし、セキスイハイムの営業担当をはじめ、ハウスメーカーの営業担当や銀行員はこのような個人的な家計まで踏み込んでアドバイスをしてくれることはありません。

教育費や老後の年金問題は、住宅と同様にとても大切な支出項目です。ご家族の数年先、10年先のライフプランを考え、その時々に必要なお金を計画的に準備することを前提に、住宅ローンの融資額や返済額を決めた方が将来の住宅ローン破綻やご自身の老後破綻を回避できるのです。

家計管理・住宅ローン

 

では、ここからが住宅ローンの賢い借り方の本題です。

金融機関から借りる金額を決める際には、マイホームの自己資金(頭金)をいくら支出するかも同時に決めなければなりません。

自己資金は、ご自身やご夫婦の預貯金すべてを充てるのではなく、お子さんの大学資金(教育費)や3年以内に支出することが決まっている資金(車の購入費等)は手元に残して、その残りを充てるようにしてください。

また、上記解説したように大学費用の積立てや個人年金などの準備も検討した上で、毎月の住宅ローンの返済に充てられる金額を捻出し、借りる金額(融資額)を決めてください。

これを計算式にすると以下のようになります。

住宅ローンの融資額=(建築工事費+土地価格+諸経費)-自己資金

どの金融機関から融資を受けて、固定金利で借りるのか、それとも変動金利で借りるのかは、別記事にて詳細を解説していますので、関連記事を参考にしていただければと思います。

以下の関連記事も読まれています。

(関連記事:住宅ローンの固定金利型はリスクが高い)

(関連記事:セキスイハイムの提携銀行とネット銀行)

 

なお、全期間変動金利型を選択する場合のアドバイスがあります。

変動金利型を選択した場合は、将来の金利上昇リスクに備える必要があります。

そのため、住宅ローン控除の還付金は10年間(消費税増税後は13年に延長)しっかり貯めておきましょう。手元にお金を貯めておくことで、繰上げ返済や借換えも選択肢に入れることができますので、金利上昇リスクにも柔軟に対応することができます。




住宅ローンの賢い返し

では、住宅ローンの賢い返し方について解説します。

住宅ローンの期間を少しでも短くしようと繰上げ返済をやたら滅多に実施する方がいますが、正直お勧めできません。

理由は簡単です。

上記の住宅ローン控除を受けている期間は、所得税・住民税控除の恩恵を受けられるのに、控除額を減らす結果になり、自ら恩恵を放棄することになりかねないからです。

しっかりとこの恩恵を受けて、手元の資金を蓄えておくことが、何がこの先あるか分からない人生の中では非常に大切になってくるのです。

住宅ローンの賢い借り方

利息の支払を損だと考えて、早く返済を終えようと考える人も少なくないと思いますが、多少損をしようとも手元にお金を残して支払を確実にできる状況にしておくこと、資金繰りを優先することは、企業の経営者にとっては常識中の常識です。

個人でも会社組織でも経営破綻するのは、多額の負債があるときではありません。資金繰りがショートしたとき、つまりは手元の資金が無くなり、資金繰りが止まったときに破綻するのです。

 

もう一つ、保険という視点から見ます。

大病を患う可能性や万が一に備えて死亡保障も備える40代は、住宅ローン申込み時に団体信用生命保険にも加入しているはずです。

手元の資金を繰上げ返済した後に、万が一の事態が生じてしまった場合、どのみち住宅ローンは団体信用生命保険によって残された家族に負担は負わせることなく返済されます。

そうすると、万が一にも世帯主が亡くなってしまった場合は、繰上げ返済をしたお金は全くの捨て金、無駄になってしまうことを知っておいてください。

また、上記に説明した教育費用や老後の年金が十分に確保できていないのに、繰り上げ返済を行うのはリスクが高過ぎますので止めておいた方が賢明です。

教育費の確保とご自身、ご夫婦の老後の年金が数千万円程度確保できている(数年先に確保できる見込みがある)のであれば、無駄な利息を少しでも圧縮するために早期に住宅ローンを返済することをお勧めしますが、そうでないのであれば30年、35年という「期限の利益」を最大限生かして、コツコツと返済する一方で賢く預貯金や資産運用をして手元の預貯金を増やすことをお勧めします。



最後に

家計や奥様が握って、いくら家に貯金があるのか分からないという男性の方も多いと思います。

奥様が年間の収入額と支出額を前提に、数年先の支出額を見越して計画的に積立てを行っているなど資産管理に長けている場合はよいのですが、そうでない場合は、住宅ローンの借入額や返済額も曖昧で数字に根拠のないものになりがちです。

40代は上記に述べたように教育費や年金、マイホームなど実際に出ていくお金や準備しなければならないお金も多いことから、将来のご家族のライフプランを踏まえて、どのように住宅ローンを借りるのか、いくら借りるのか、毎月どのくらい返済するのか、自己資金はどれくら出せるのかなど、詳細に詰めることで住宅ローン破綻・老後破綻を回避することができます。

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(関連記事:住宅ローン破綻に注意!借りられる額と返せる金額は違う)

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