マイホームをお考えの方は諸費用がどのくらい掛かるか気になっていらっしゃる方も多いと思います。
それは当然のことで、土地代や建築代のほかにも様々な諸経費といわれるものが必要になってきますので、いくら予算が必要か、現金分で用意するのはいくらなのか気になるところです。
諸経費の中でも、よく金額が分からないのが不動産登記費用です。
一般的に土地を購入して新築の建物を建てる際には、土地の所有権移転登記や建物の表題登記が必要になり、銀行から住宅ローンの融資を受ける際には抵当権設定登記も必要になりますが、誰にどのくらいの登記費用が必要なのか、本記事では筆者の体験をもとに紹介しますので、資金計画の参考にしてください。
マイホーム購入時に必要な登記の種類
不動産登記とは、重要な財産である土地・建物の所在や大きさ、使用目的、所有者の氏名や住所などの記録のことです。
不動産登記には土地登記と建物登記の２種類があり、さらに、それぞれの登記情報は表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保目録という４つの項目で構成されています。
不動産の登記情報が記載された帳簿は不動産登記簿と呼ばれ、誰でも閲覧できるよう一般公開されています。
本記事では、ハウスメーカーから建築条件付き分譲地を購入して家を建てる場合を想定して紹介します。一般的な手続として必要な登記は、次の５つです。
- 所有権移転登記
- 建物表題登記
- 建物保存登記
- 抵当権設定登記（住宅ローンの融資を受ける場合）
土地の所有権移転登記の費用
セキスイハイムの場合は、例えば「名古屋セキスイハイム不動産株式会社」「九州セキスイハイム不動産株式会社」が土地を所有しているため、この土地を購入して家を建てる場合には、施主名義に所有権を移転するという手続が必要です。多くの場合はセキスイハイムと提携をしている司法書士事務所が手続を行うため、土地の売買契約時に移転登記を行うための委任状などに捺印を行ったり、住民票などの書類を準備することが求められます。
司法書士に支払う費用の内訳は、登記報酬＋登録免許税・印紙税の合計です。
報酬は各司法書士によって異なるところなのですが、相見積もりを取ることは事実上難しいため、その報酬が高いのか、安いのかの目安を知りたい方は、知人の司法書士にご相談してみてはいかがでしょうか。
さて、筆者が支払った土地の所有権移転登記費用の合計は22万4899円です。
建物表題登記の費用
建物を新築した場合の建物表題登記は、完成後１ヶ月以内にしなければいけません。
セキスイハイムの場合は上記と同様に提携する土地家屋調査士に依頼をして登記手続を行うことになります。
土地家屋調査士に支払う費用の内訳は、調査・測量・申請手続・書類作成の合計です。
筆者が土地家屋調査士に支払った表題登記費用の合計は7万5000円でした。
建物保存登記の費用
所有権保存登記とは、新築した建物の所有者が誰であるか記録しておくためのものです。
所有権保存登記に法的義務は無いものの、速やかに登記しておかなければ、施主の所有権を証明できないほか、住宅ローン等の銀行融資を受けられないといった不利益があります。
所有権保存登記はセキスイハイムと提携した司法書士が行うのが一般的です。司法書士に支払う費用の内訳は、土地の所有権移転登記と同様で、報酬額＋登録免許税・印紙税の合計です。
筆者が実際に支払った建物保存登記費用の合計は4万442円でした。
なお、建物保存登記に関しては、セキスイハイムの提携銀行の住宅ローンを利用しない場合（施主自らが探したネット銀行を利用）は、ネット銀行と提携した司法書士が抵当権設定登記と合わせて保存登記を行うことも可能です。
その場合は、ネット銀行の融資担当者にご確認ください。
不動産登記費用の合計
さて、セキスイハイムで新築戸建てを建てる際に必要な不動産登記費用の詳細は上述したとおりですが、まとめると次の表のとおりです。
| 土地の所有権移転登記 | 22万4899円 |
| 建物表題登記 | 7万5000円 |
| 建物保存登記 | 4万0442円 |
| 合計 | 34万0341円 |
合計で34万円を超えました。これに住宅ローンを利用した場合には抵当権設定登記費用が必要になります。
抵当権設定登記費用
住宅ローンをセキスイハイムの提携銀行で組む場合は、上記登記手続を行った司法書士を利用することが一般的には多いと思いますが、施主がネット銀行など低金利の金融機関を利用する場合は、その銀行と提携する司法書士が抵当権設定登記手続を行うことになります。
その場合には直接セキスイハイムが関わることができませんので、登記に必要な書類はセキスイハイムの営業担当に依頼することになります。
なお、抵当権設定登記費用の内訳は、報酬額＋登録免許税・印紙税の合計となりますが、報酬額に関しては司法書士によって異なるほか、債権額によっても異なります。
例えば、住宅ローンの融資を3000万円受ける場合であれば報酬は４万円、融資額（債権額）が1000万円増加するごとに報酬額が2000円増加という具合です。
司法書士事務所のホームページで公開している場合が多いので参考にしてみるとよいでしょう。また、抵当権設定登記の場合は報酬以上にが高額です。
登録免許税は、原則として「債権額×0.4％」という計算式ですが、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、軽減税率は0.1%となりますので、「債権額×0.1％」です。
したがって、融資額5000万円の場合の登録免許税は5000万円×0.1％＝5万円となります。
楽天銀行の抵当権設定登記の報酬は？
筆者は楽天銀行の住宅ローンを利用しました。この場合、楽天銀行は専属で横浜市所在の司法書士法人山田合同事務所と提携しているため、見積書も同事務所から送付されます。
同事務所と提携する、全国の司法書士が復代理として、実際に登記手続を行うことになります。
司法書士法人山田合同事務所の報酬の計算式はホームページで公開されていないため、詳細は分かりませんが、筆者の支払った領収書の内訳から推測すると、上記例に挙げた「住宅ローンの融資を3000万円受ける場合であれば報酬は４万円、融資額（債権額）が1000万円増加するごとに報酬額が2000円増加という具合です。」に近い報酬額であり、他の司法書士事務所と比べてそれほど高いとは言えない結果でした。
登記は自分でできるの？
セキスイハイムで家を建てる場合に、これまで説明した不動産登記は専門家に頼まなくてはいけないのか、自分でできないのか疑問に思う方も多いと思います。
インターネットの記事などをみると費用を少しでも抑えられるように自分で登記を勧めるサイトなどもいくつか見受けられますが、セキスイハイムを含めて大手ハウスメーカーでは施主自らが登記行える場面というのは、ほとんど皆無だと思います。
建物保存登記くらいなら自分でもできるのでは？と筆者自身も考えたのですが、会社としての内部規定があるため、施主以外の第三者の名義になってしまった場合のリスクを恐れているようです。
これから住宅ローンを組むのにそんなことするはずがない、非現実的なことだと思うのですが、ハウスメーカー側にとっては予期せぬ事態になってしまえば、建築工事費用が回収できないというリスクもあるのでしょうか、登記に関しては頑なに拒まれました。
なお、どうしてもセキスイハイムと提携した司法書士を利用したくない場合は、施主の親戚や友人の司法書士であれば、これら不動産登記の行うことも交渉次第では可能です。
少しでも費用を浮かせたい場合には、お知り合いや身内に司法書士がいらっしゃる場合にはこのような交渉を行うことも有益です。
最後に
マイホームを持つ上で、必要な不動産登記費用を紹介しましたが、かなり高額な費用になることがお分かりいただけたと思います。これも家を建てる中での諸経費の一つですから、原則として現金で準備をする必要があります。
しっかりと事前に現金で用意する自己資金として、30万円～50万円の不動産登記費用をご準備ください。
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