住宅ローン破綻に注意!借りられる金額と返せる金額は違う。予算の考え方を紹介!

住宅ローン破綻に注意!借りられる金額と返せる金額は違う。予算の考え方を紹介!

注文住宅で家を出る建てる場合、予算を大きくオーバーすることは珍しいことではありません。逆に当初の予算内で収まったという方が珍しいのではないでしょうか。

ハウスメーカーの営業担当が勧める魅力的な設備、インテリア担当や外構担当から提案される標準仕様以外のオプション商材を選んでいくと、大幅に予算を超えてしまいます。

それはハウスメーカーの常套手段であり、メーカーにとって優秀な社員とは、顧客により高い家を建てさせて満足してもらいつつ、会社に多大な利益をもたらす社員です。

予算という概念

筆者邸を建てたセキスイハイムをはじめハウスメーカーは家を建ててくれるであろう見込客が記入したアンケートや申込書の年収から、提携銀行が融資できる上限額ギリギリを建築工事総額(土地+建物本体+設備+インテリア・外構工事等)として見込んでいます




大手のハウスメーカーであれば、提携銀行は、三井住友信託銀行や三菱UFJ銀行など大手都市銀行が多いので、これまで蓄積されたデータと経験から、見込客の年収を前提におおよその融資上限額を割り出すことは大して難しいことではありません。

また各銀行の融資担当者にとってハウスメーカーの営業社員は、仕事を運んできてくれる「お得意先」だということも忘れてはいけません。

提携銀行の仮審査を通すとき、セキスイハイムをはじめハウスメーカーの営業担当は、見込客の希望融資額より数百万円多い金額を融資希望金額欄に記入して銀行に提出します。

仮にこの融資希望金額で仮審査が通れば、ハウスメーカーの立場から考えると、建築工事上限額=融資希望金額という公式になるため、グレードの高いプランや商材を提示して建築金額の上積みを狙います

ハウスメーカーの営業社員からすれば、家を建てて施主に引き渡せばノルマ達成です。その後のことは関係ないのです。

施主が返済に困ろうが生活が苦しくなろうが、それは施主自身の問題でありハウスメーカーの知ったことではないのです。

住宅ローン破綻に注意!借りられる金額と返せる金額は違う

いくら借りるか

住宅ローンの融資を受ける際にいくら借りて、いくら自己資金を用意するかは非常に悩ましいところです。自己資金を数百万円~1000万円以上支出してもそれが適切な金額がどうかの判断は個々の家庭事情によって異なります。

ただし、「借りられる金額と返せる金額は同じではないこと」を肝に銘じておく必要があります。

借りられる金額は、税込み年収を基に算定しますが、返せる金額は、手取り収入を基に算定しなければ大変なことになります。

(参考記事:セキスイハイムの坪単価と予算の決め方)

 

三菱UFJ銀行の場合、年収700万円であれば、最大で約5600~5800万円まで借りることができます(職業等の条件でUPの余地あり)。

他方、年収700万円の手取りの金額は約535万円です(扶養家族により増減あり)。この535万円から将来に渡って以下の金額を支払っていかなければなりません。

変動金利0.625%で試算した場合

希望借入金額 5600万円
借入期間 35年
毎月返済額 103,938円
ボーナス月増額 267,163 円
諸費用 約 1,567,780 円
年間返済額 約 1,781,582 円
総返済額 約 63,923,150 円

毎月の家計負担

年収700万円の場合、毎月の手取り月収は約44万(ボーナスを月換算した場合)です。一見余裕のある家計に見えます。

そのうち住宅ローンが10.3万円、残り33万円で生活費(食費や日用雑貨)、教育費、生命保険料、衣服費、医療費、固定資産税などを支払う必要があります。

これに加え、将来の修繕費の準備・火災保険の更新料も大きな出費になるため準備をしなければなりません。

お子さんが小さな場合には、将来の学費の準備も必要ですし、中学生や高校生になれば学費の他に塾代や部活に要する費用も出てきます。

車を所有していれば、毎月のガソリン代、自動車税、車検代、自動車保険料も支払う必要がありますし、余暇を家族で楽しむなら旅行代、両親が遠方にいるなら年に数回の帰省費用も必要です。

このように考えると、必ずしも裕福な家計とは言えません。

住み始めてから

「こんなはずじゃなかった。住宅ローンの返済が辛い。」

「固定資産税が高い、教育費が嵩む、5年後の火災保険の更新料が。もうすぐ車検・・。」

こんなことは全く珍しいことではなく、住宅ローン破綻者は急増しています。

住宅ローン破綻に注意!借りられる金額と返せる金額は違う

また、注意が必要なのは変動金利型です。半年おきに金利が見直されますので金利上昇リスクを考えておく必要もあります。

返せる金額を試算

そこで、家計収支から毎月の返済可能額を計算して、その数字を基に借入れ可能額を算定することで借り過ぎによる住宅ローン破綻リスクは回避できます。

実際に借りられる金額が5000万円以上でも、ライフプランを考えて毎月及びボーナス払いの返済額に上限を自ら設定します

例えば、毎月の返済額を8万円以下、ボーナス払い20万円を上限に決めて、上記条件を前提に融資可能額を試算すると借入可能額は約3600万円になります。

この自己資金と3600万円を足した金額を予算上限としてハウスメーカーとの打ち合わせに臨むのです。

自己資金+借入可能額=予算上限

(参考記事)

そして、余裕を持たせるために建築工事総額がこの予算上限額よりも200~300万下回る金額を目指します。そうすることで多少オプションや選ぶ設備によって金額が上がったとしても、予算を大幅に上回ることはありません。

最後に

一生に一度の大きな買い物だけに「折角だから」と少しでも良い家を建てたいのが人情というものです。また家づくりに没頭して現実と周りが見えなくなって根拠のない自信で大きなローンを組んでしまうことも多いのが現実です。

しかしながら、しっかりした計画を立てなければ住宅ローンの返済に追われる、ゆとりと余裕のない生活が待っていることを覚悟しなければなりません。予算を超えて無理をしてマイホームを持ったがために残業を増やさなければ生活できない状況になるかもしれません。

そんな苦しい思いをして何のためにマイホームを持つのか、しっかりと足元の現実を見ることが大切です。

営業マンの口車に乗せられて住宅ローン破綻、老後破綻を招かないように無理のない返済計画と予算の組み方を検討してください。

(参考記事)

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