【セキスイハイム】マイホームの頭金はいくら?2割必要はウソ。正しい自己資金の考え方

【セキスイハイム】マイホームの頭金はいくら?2割必要はウソ。正しい自己資金の考え方

増税前に住宅業界は活気づいている様子です。休日の住宅展示場は人で溢れかえっていて、増税前の駆け込みによってハウスメーカーにも新築ラッシュの波が訪れています。

2%の増税も大切ですが「頭金(自己資金)」をいくら用意するのが適切なのか考えたことはありますか?

頭金0円で家を建てようと考える人は少ないとは思いますが、一体どれくらい頭金を準備するのが適当なのでしょうか?貯金全額ですか?それとも物件の20%くらい?

住宅展示場やモデルルームに行くと営業マンから「頭金はどれくらいご用意されていますか?」「自己資金のご予算は?」という挨拶代わりのジャブとアンケートが必ず用意されています。

また、親世代や雑誌、インターネットの記事で、家を買う(建てる)のには頭金が最低2割は必要だなんて話を聞いたことありませんか?

マイホームの頭金いくら必要か、2割はウソ

なんの根拠もない金額

心配いりません、あれは何の根拠もない数字です。そもそも家を購入する、建てる物件が決まっていないのに2割ってどれくらいでしょうか?3000万円の2割なのか、6000万円の2割なのか、家を建てる土地・物件の広さ、物件の設備によっても全く異なりますし、戸建て(建売と注文住宅)かマンションかでも、現金が必要になる時期は全く違います。

しかし、頭金2割があたかも常識のごとく広まっています。これはかつて住宅金融公庫が物件の購入金額の8割を融資上限としていたからだと思います。当時は、頭金2割を自己資金として投入し、残り8割を公庫から借りていましたので、「2割」という数字だけが名残りとして独り歩きしているのでしょう。

現在では諸費用を含めて全額融資可能な銀行も多くあります。住宅ローンは現在の低金利では、銀行側に利益が少なく、少しでも顧客を獲得しなければ銀行間の競争に負けてしまうため、フルローンに対応して顧客のニーズに合った商品を取り扱う銀行もあります。

だからといってフルローンを勧める訳ではありませんが、少なくとも頭金2割準備しなければ住宅購入ができないということはありませんし、「頭金2割」はなんの根拠もない数字だということです。

住宅購入に関するお金には正解がない

実は住宅購入に関するお金には「これが正解」というものはありませんこれは、絶対に正しい家計がないことと同じです。食費に関しても住居費に関しても、教育費に関しても各家庭によって優先度があり、旅行に多く行く家庭もあれば、教育費に力を入れる家庭もあり、どれも正しく、どれも間違ってはいませんし、それが間違っていると指摘できる人も存在しません。

たとえどこかのファイナンシャルプランナーが意見をしても、それはただの個人的な感想であり主観に過ぎません。どこかのデータと比較して意見をしても、そのデータはただの数字の集積に過ぎず、良し悪しを判断できる材料ではありません。

そうすると、これは住宅にも同様のことが言えます。「賃貸に比べてマイホームがお得」「家を買うタイミングは〇〇の時」「家を買うなら予算は年収の5倍まで」なんていうのも実は根拠はありません。

たとえば「賃貸は損で、マイホーム購入の方が家賃と同じ金額で自分のものになる」ということを住宅関連の営業マンなど必ずと言ってよいほどそのような説明します。

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増税前に駆け込むのはリスクが高い

しかし、現在の住まいが仮に賃貸でも仕事と子育てを両立しながら充実した生活が送られているのであれば、高額の住宅ローンを組むことで、家計が圧迫されます。今の安定した生活、海外旅行にも行ける、趣味にもお金が使える理想的な生活が出来なくなるというリスクをわざわざ背負う必要性があるのでしょうか?

費用面だけ見ると、家賃を支払い続けても自分の所有物にはならないということはあるかもしれませんが、住宅を所有することで、固定資産税や修繕費など今の家賃以上に自己負担をしなければならない費用が生じます。また、賃貸の方が好きな場所に好きなときに移動しやすいという自由度があり、マイホームを持って身動きが取れないというデメリットを考えると賃貸のメリットは計り知れません。

ですから、セキスイハイムの記事を書いている立場ですが、増税前だからと言って駆け込んで家を建てる必要性なんて全くないのです。2%上がったところで数十万円の税金が多く負担されるだけです。誤解を恐れずに言うのなら、注文住宅を考える上で「増税分の何十万円」は予算調整のごく一部に過ぎません。それよりも多額の借金を背負い、数百万円~1000万円の利息を払う方がよほどリスクは高いと言えます。

したがって、自分や家族のライフプランを十分に検討して、家を建てる必要性が高まったタイミングと増税の時期が合致するのであれば、注文住宅を検討することも一つの選択肢ですし、マンションを購入するというのも選択肢の一つだと思います。そして、気に入ったハウスメーカーや物件が見つかったときに、頭金(自己資金)がどれくらい用意できるかという段階に進むのです。

ライフプランに合ったお金の準備

話を本題に戻します。住宅については損得勘定で考えず、他人の意見に振り回されずに「わが家」の事情を基準に考えます。具体的に言うと、「今・この場所で・この予算で・家を買う(建てる)ことが・家族にとって・幸せに生活できる・正しい判断なのか・そのために数年先を考えて・いくら自己資金を準備するか」

ご家族それぞれの事情があります。幼稚園、学校、進学、就職、友人関係、職場、周辺環境、親、介護、病院など今後数年先、10年先のライフプランを踏まえた上で、用意ができるお金(頭金=自己資金)を考えてください。

住宅ローンの頭金、自己資金

例えば、2年先に大学に進学する子どものために必要な100万円は住宅購入のための頭金に充ててはいけません少なくとも3年以内支出することが決まっているお金は必ずその用途に充ててください。車の購入も同様です。3年以内に購入する必要がある場合、今そのお金を車ではなく、住宅購入に充ててしまうと、次に車を購入する際にはカーローンを組まなければなりません。そうすると、その分の利息が掛かります。住宅ローンは金利1%以下で、国内のローンの中では最低金利です。その2倍、3倍以上の金利でカーローンを組み、払う必要のない利息を払うのは本末転倒な行為です。結局、住宅ローンとカーローンの二つの負債を3年、5年と抱えることになり、家計が今以上に苦しくなることは容易に想像できます。

無理な自己資金の支出はリスクが高い

住宅ローンの組み方や返済の仕方は、契約時の状況ではなく、将来的な資金繰りに注目します。手元のお金(貯金)が大幅に減れば、当然突発的な支出に苦労することになります。企業が倒産するときと同じです。企業は赤字経営になったときに倒産するのではなく、資金繰りが悪化したときにバタバタと倒産します。それは家計も同じです。「無駄な利息を少しでも払うまいと自己資金を過分に支払う」、「早く住宅ローンを返済しようと繰り上げ返済を何度も実行する」これらの行為は確かにお金の面からは利息を節約できる分、メリットは大きいと言えます。

一方で手元の貯金が減る分、子供の教育費や突発的な医療費、交際費、車両の修理代など支払うべきお金が支払えなくなるというリスクがあるということも押さえておく必要があります。

その上で、3年以内に支出することが決まっているお金と、突発的な支出に対応できる生活防衛資金を手元に残した余りを住宅購入の頭金(自己資金)に充ててください。すなわち、「いくら頭金(自己資金)を用意できるか」ではなく、「いくら手元に残しておくか」を優先することが正しい自己資金の考え方です。

 

これらは筆者自身の苦い経験からのアドバイスです。

住宅ローン、頭金2割は誤り。お金の悩み、赤字

苦い経験

筆者は、10年前に貯金から1000万円の自己資金を投入して新築の分譲マンションを購入しました。確かに利息は安く済み、毎月の返済額も少なくて済みました。しかしながら、当時幼稚園の子どもの長期入院(それに伴う出費)、車のもらい事故に遭ってしまい、車を予定時期より前倒しで買い替えなければならない事態に陥りました。

さらに予想外の給料ダウン。不幸が数年内に何度も続いてしまい、自己資金を多く入れた上に、繰り上げ返済を実行していたので貯金が非常に少ない状態でした。やむを得ずに、車はカーローンを組み、ボーナスは生活費の赤字補填に回すなどして何とか生活していましたが、手元にお金がない状態で突発的な出費に対応できず非常に苦しい経験をしました。

そこで、自分を含めた家族のライフプランを考えて、3年以内に支出するお金は住宅購入費に充てない臨時支出に対応する生活防衛資金(100~200万円)を手元に残すことを肝に銘じて、マンションを売却して、戸建て(セキスイハイムで注文住宅)を建てるための自己資金をどのくらい投入するかを考えました。

ここでは、筆者の個人的な感想で記事を書かせてもらいました。これが正しい方法ではありませんが、少なくとも苦い経験を踏まえての意見です。読まれた方には、誤った根拠のない常識から抜け出して、皆さんそれぞれのライフプランに合ったお金を使い方、お金に対する考え方を知ってもらいたいと思いました。

 →「セキスイハイムの40坪の家、価格と失敗しない予算の決め方」を読む

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