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大震災が起きると砂地盤の液状化現象によって数多くの戸建住宅が被災します。
埋立，埋戻し，盛土等による人工改変地に対して適切な地盤改良・補強を施していなかったか、不十分であったことに原因があると考えられています。
セキスイハイムで家を建てる場合、分譲地の売買契約・建物工事請負契約を締結後、安全な家を建てるために上記の視点からも専門業者による地盤調査を行い、地盤改良が必要な場合はその調査結果や工法等を営業担当等から報告を受け、必要に応じて地盤補強・改良工事が必要となります。
本記事では、その際の地盤調査方法や改良工法等、そして肝心の地盤改良工事費用を紹介しますので、セキスイハイムで注文住宅を検討されている方の参考になればと思います。
地盤調査・解析
地盤の状況を把握するための調査を行います。 戸建住宅の地盤調査で一般的な調査方法に「スウェーデン式サウンディング調査」というものがあります。
これは1.0ｋN（≒100㎏）の重りを載せて螺旋状の先端部を地中にねじ込み、その地盤の固さを測定するという調査方法です。
地盤調査の結果から、現地の地盤・土質・地耐力などのデータの解析を行い、地盤改良工事の必要性を判断します。
リンク先：一級建築士事務所 木住研
地盤改良工事
調査の結果、補強・改良工事が必要と判断されれば、その土地に適合した工法での地盤改良工事を採用するか決めることになります。
その場合、営業担当から報告を受けて適切な工法の説明書と工事金額の見積書の交付を受けますので、資金計画書に記載された概算額と見比べてみましょう。
また、予定される工事についても納得いくまで説明を求めて下さい。これから何十年も安心して住める家にしたいですよね。
家を支える地盤の改良・補強工事の方法について以下紹介します。
表層改良工法
弱地盤が地表面より2m以浅の場合には表層の土にセメント系固化材を混ぜて固めます。
工事費用は、施工面積１坪あたり３万円程度が目安とされています。
４０坪の建物の場合、120万円程度の費用が必要になると考えておいた方がよいでしょう。
リンク先：㈱ジーエムシー
柱状改良工法
軟弱地盤が地表面より６ｍ以下程度の場合、掘削してミルク状にしたセメント系固化材を土と混合撹拌し、柱状の改良体を作り地盤を強化する工法です。
リンク先：地盤の専門家サムシング
施工面積１坪あたり５万円程度が目安とされています。
４０坪の建物の場合、約200万円程度を考えておいた方がよいでしょう。
鋼管杭工法
6ｍ以上に軟弱地盤が続いている場合、地盤の固い支持層に到達するまで金属製の鋼管を掘り下げて建物を支える工法です。
施工面積１坪あたり５万円〜７万円+α 程度とされています。
４０坪の建物の場合は、200万円～280万円＋αの費用が必要になります。
リンク先：地盤の専門家サムシング
見積もり概算と施主負担
地盤補強工事は、資金計画上の概算額欄に100万円と記載されていることが多いです。
しかし、地盤改良工事が必要になるケースは非常に多く、その費用は施主負担が原則（契約条項に謳われています）です。
具体的には、重要事項説明書の容認事項中に「建築の際に基礎補強工事及び支持杭工事が必要時は、全て買主負担となる事をご容認願います。」と記載があり、契約時には重要事項説明書の交付を受けて、内容の説明を受けたことを証しますとの署名捺印をしなければなりません。
工事費用は、建物を建てる敷地の広さや地盤の状態にも大きく影響されるため、見積額の概算から大きくかけ離れた工事費用が上乗せされることもあります。
ハウスメーカーの比較とマッチングに最適です。
最後に
分譲地の場合は、施主にとっては不可抗力であり、どうすることもできないのが現状です。
思わぬ予算オーバーの原因になり、かといって家を支える根幹に関わることなので、省略することもできず、家を建てる上でハウスメーカーとのトラブルの元となる項目でもあります。
したがって、セキスイハイムの分譲地の売買契約を交わす段階で、そして、建物工事請負契約を交わす「前に」、この地盤改良工事費用が大幅に掛かるのであれば、予算超過で家を建てることが難しくなること、仮に家を建てるのであれば、セキスイハイムが概算額を超える工事金額を負担することを約束して、約束した日と時間を必ず記録化してください。
そもそも重要事項説明書は飽くまで「容認事項」ですから、必ずしも地盤補強工事費用全額を買主が負担することを法的に義務化しているわけではありません。
交渉次第で一部をセキスイハイムが負担する余地は十分にあります。
筆者邸は、セキスイハイムの建築条件付き土地を購入しましたので、契約前に上記約束を取り付けました。
結果的に負担額は資金計画書の概算額どおりで済み、超過分はセキスイハイムの負担となりました。
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