訳アリ物件とは
訳アリ物件には、次のような分類があります。
- 物理的瑕疵物件
- 法的瑕疵物件
- 環境的瑕疵物件
- 心理的瑕疵物件
ここにいう瑕疵（かし）とは欠陥、抵触、違反という意味です。
物理的瑕疵物件
不動産が負っている物理的な不具合や欠陥がある物件を言います。
たとえば、雨漏り、壁のひび割れ、排水管の破損、シロアリによる被害、床の傾きなどがある物件です。
建物の瑕疵以外にも、土地に産業廃棄物が埋まっている場合、化学物質などによる土壌汚染がある場合、地盤が弱い場合なども物理的瑕疵物件に当たります。
法的瑕疵物件
法的瑕疵とは、法的に問題のある物件のこと、主に建築基準法、消防法、都市計画法などに抵触・違反する物件を言います。
建築基準法に関しては、建ぺい率、容積率に違反する物件、接道義務に違反するなどの制限を守っていない物件などです。
消防法に関しては、必要な防火設備の設置義務などが規定されており、設置義務のある防災設備が設置されていない物件、防災設備が古く機能していない物件などです。
また、都市計画法に関しては、建築制限が生じる計画道路指定を受けている場合、開発行為が認められない市街化調整区域内にあり、再建築不可の物件などがあります。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件とは、取引対象となる不動産そのものには問題がないものの，周囲の環境要因によって不快感を覚えてしまう可能性があるものを言います。
つまり、近隣建物からの騒音・振動・異臭・日照や眺望障害，あるいは，近隣にごみ焼却場や廃棄物処理施設等の施設があることによる環境上の問題となりう可能性のある物件です。
具体的なケースとしては次のケースが挙げられます。
- 火葬場や葬儀場、墓地などの施設がある
- ごみ処理場や下水処理場の匂いが気になりやすい
- 鉄道や高速道路などの振動・騒音が気になる
- 近所に暴力団事務所がある
- 近隣にギャンブル施設、ゲームセンター、ラブホテル、風俗店がある
匂い、騒音、風紀や治安が悪くなるリスク、暴力団抗争に巻き込まれるリスクなどが挙げられます。
ただし、これら嫌悪感には個人差があり、人によって不安や嫌悪の感じ方は様々です。
心理的瑕疵物件
訳アリ物件のイメージとして身近なのはこの心理的瑕疵物件のことだと思います。
過去に事故や事件が起きた物件、自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた物件のことで、心理的に避けたくなるような瑕疵がある場合がこれに当たります。
ただ、自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、原則として告げなくてもよいとされています。
こういったことを知らずに、事故物件として買い叩かれてしまい、相場と乖離する低価格で処分してしまうことは避けたいところです。
その他の訳アリ物件
その他、上記３つの分類には当てはまらないけれど、処分のしづらい物件というのがあります。
具体的なケースとして次のような物件があります。
- 親が住んでいてゴミ屋敷と化した実家
- 疎遠になっていた兄弟姉妹が孤独死した物件
- 親兄弟、離婚した配偶者との共有持分物件
- 狭小地、旗竿地
訳アリ物件の売却方法（仲介か買取か）
不動産の売却方法としては、仲介又は買取の二択です。
それぞれメリットとデメリットがありますので、見ていきましょう。
仲介では、売主は仲介業者と媒介契約を結び、仲介業者がネットやチラシなどの販売活動をして購入希望者を探し、希望者が見つかったら、不動産の売買契約を行い、その後物件の引き渡しを行うという流れです。
仲介のメリット
仲介では、相場に近い金額で処分することが可能で、不動産業者の買取りと比較すると高額で売却できるというメリットがあります。
つまり、不動産買取りの場合は、買取業者が再販売するためにリフォームや宣伝を行うのが一般的であるため、相場より安い金額で購入することが多いです。
一方、仲介の場合は、購入後にリフォームするかどうかは買主次第となるため、相場に近い金額で売り出すことができるため、買取に比べて高額で売却できるのです。
仲介のデメリット
一方、仲介のデメリットは手数料の高さです。
仲介手数料を仲介業者に支払う必要があり、上限は 物件価格の3％＋6万 と決まっています。
もう一つのデメリットは、片付け・掃除などが必須になることです。
仲介の場合は、購入希望者が内覧を希望するケースがほとんどでしょうから、居住している物件であれば、自分たちで片付けや掃除、家のメンテナンスを行ったり、遠方の場合や事故物件の場合は専門業者に清掃を依頼することが必要になります。
高く売却するためには売却に備えて片付けや清掃等を行わなければならない点はデメリットです。
加えて、仲介業者が購入希望者を見つけるまでの日数が掛かる点もデメリットの一つです。
営業の甲斐あって、購入希望者が見つかっても、価格交渉などで合意する必要があるため、買取に比べると、売主の手間と時間が掛かります。
買取のメリット
一方、買取とは、読んで字のごとく不動産業者が物件を買い取ることです。
不動産買取の売主側のメリットは次のとおりです。
- 即現金化できる
- 早ければ数日で処分できる
- 契約不適合責任を負わなくてよい*
- 近所に知られずに売却できる
- 購入希望者の内覧が不要
- 仲介手数料がかからない
- 査定額が買取価格になる
- トラブルを買取業者に丸投げできる
*契約不適合責任とは、納品された目的物に契約内容と異なる点があることが判明したときに、売主が負担する責任のこと。
特に訳アリ物件では、売主が、様々なストレスを抱えていることが多いです。
一日でも早く手放して解放されたいという気持ちを優先するなら、仲介よりも買取を選択することで、トラブルを買取業者に丸投げでき、一切のストレスから早く解放されるメリットが大きいと言えます。
一方、デメリットは前述した仲介のメリットの裏返しで、売却金額が低くなる傾向があることです。
訳アリ物件買取業者を紹介
それでは、おすすめ買取会社 株式会社Alba Link 【訳あり物件買取プロ】を紹介します。
会社概要は以下のとおりです。
| 会社名 | 株式会社Alba Link 【訳あり物件買取プロ】 国土交通大臣（1）第10112号 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F |
| 代表者 | 河田 憲二 |
| 設立 | 平成23年1月 |
「訳あり物件買取プロ」を運営する株式会社Alba linkは、日本全国の訳アリ物件を高額かつ素早く買い取ってくれる不動産会社です。
株式会社Alba Linkの評判・口コミ
Ｙさん
実家が空き家になり、売却しようとしても地元の不動産会社には相手にされず悩んでいました。偶然アルバリンクを知り電話で問い合わせをして、お願いすることにしました。不動産の知識がない私に何度も丁寧に説明してくれた担当の池田さんには本当に感謝しています。全国に不動産で困っているかたはたくさんいると思います。悩んだら、是非、相談してみるといいと思います。
Ｋさん
他の会社からは買取を断られた物件だったので、半ば諦めながらダメ元でお願いさせて頂きました。遠方な上に、こちらの都合で思うように手続きが進まない事もあったためご迷惑をお掛けしたのですが、担当の菊地さんが最後まで丁寧な対応をして下さいました。感謝しています。私のように、どうしたらいいか分からず困っている不動産がある方達が、AlbaLinkさんにたどり着いてくれたらいいなと思います。ありがとうございました。
Ｙさん
木に覆われ車も入らない相当なゴミ屋敷であり、どこに相談しても断られていましたが条件を相談の上前向きに検討していただき、この度売却まで至ることが出来ました。
相続はしたがどうしようもない家であったので家族一同救われた気持ちでとても有難く思っています。
顔を合わせず売却することに不安があった私にも丁寧に対応して頂きテレビ通話でご説明頂きとても助かりました。
どこに行っても断られている方や多少手出しがあってでも手放したい家がある方にはおすすめだと思います。この度はありがとうございました。
Ｉさん
先日はお世話になりましてありがとうございました。親戚が介護施設に入所し、空き家状態になっていた物件を査定して頂きました。アルバリンクさんに査定をお願いする前に知り合いの不動産屋さん等に査定を依頼したのですが、車道に面しておらず車が家の前まで入っていけなかったり、道幅も非常に狭く、いわゆる「再建築不可物件」であった関係もあってどこからも断れ困っていました。市に寄贈するか等親族で考えていたところ、知り合いから「他で断られた物件も買い取ってくれる不動産屋さんを知っている」とのことで、アルバリンクさんをご紹介頂きました。早速相談させて頂いたところ、非常にスピーディー且つご丁寧に対応してくださり、色々なパターンを検討し打ち合わせを重ねさせて頂いた結果、無事に買い取って頂くことが出来ました。本当に助かりました。ありがとうございました。周りで不動産物件の買取業者さんを探している人がいたら、自身を持ってアルバリンクさんを紹介したいと思っています。
Ｐさん
家の状況は最悪、旗竿地、再建築も不可だろうと諦めていました。何から手を付けて良いかわからないまま、何社か査定をお願いしました。その中でアルバリンクさんはメールの返信や電話連絡などが迅速で、不安を解消してもらえる安心感のある対応でした。面倒な依頼もクリアして頂き、なんとか売却までこぎつけホントに感謝しています。
筆者も不動産売却の経験がありますが、比較的売りやすいと言われる分譲マンションでも実際に買い手が見つかるまで数ヵ月掛かりました。
それが売りたい物件が、訳アリともなると、なかなか仲介での処分は難しく、安く買い叩かれるリスクもありますし、何よりも自分一人で処分するには時間的にも労力的にも限界があります。
やはり専門業者のノウハウを頼り、１日でも早い解決を目指すことがベターな選択だと思います。
まずは一歩踏み出して、無料の相談をしてみてはいかがでしょうか。
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